SCI à l'IR et location meublée : le piège fiscal qui peut coûter très cher

Louer sa résidence secondaire en Airbnb via une SCI : l'histoire d'un moulin en Dordogne

Les faits sont d’une banalité désarmante. Une SCI familiale détient une belle propriété en Dordogne — un moulin avec maison principale, maison d’amis, piscine, le rêve. La famille l’occupe comme résidence secondaire. Et pour arrondir les angles, elle la loue sur Abritel : trois semaines en 2017, environ six semaines en 2018.

Résultat du contrôle fiscal : la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés sur les loyers, et se voit reprocher en prime de ne pas avoir facturé de loyer… à ses propres associés pour le reste de l’année. Le tout confirmé point par point par la cour.

Comment expliquer ce redressement, qui a priori, parait injuste ?

C'est quoi, une SCI à l'IR ? (et pourquoi tout le monde en a une)

La SCI — société civile immobilière — est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. C’est l’outil chouchou des familles : elle facilite la transmission aux enfants, elle évite les blocages de l’indivision (cette situation où plusieurs héritiers possèdent le bien ensemble et doivent être d’accord sur tout).

Fiscalement, la SCI classique est dite « à l’IR » (à l’impôt sur le revenu), ou « translucide » : elle ne paie pas d’impôt elle-même. Ce sont les associés qui déclarent leur part des revenus, comme s’ils détenaient le bien en direct. C’est simple : chaque associé est soumis aux revenus fonciers sur la quote-part des revenus qui lui revient, en fonction du nombre de parts qu’il possède. Un associé qui a 30% des parts est imposé personnellement du 30% du résultat de la SCI.

Mais ce régime repose sur une condition que beaucoup ignorent : la SCI doit s’en tenir à une activité civile. Concrètement, louer ses biens « nus », c’est-à-dire sans meubles. Toute la mécanique de l’arrêt résulte de cette condition.

 SCI à l'IR et location meublée : pourquoi ce n'est pas une bonne idée

Voici le raisonnement qui fonde ce redressement :

La location meublée est une activité « commerciale » au sens fiscal (article 35, I-5° bis du CGI). Or une société civile qui exerce une activité commerciale devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI). De plein droit. Automatiquement. Sans avoir coché la moindre case.

Je le réécris, parce que c’est le cœur du sujet : personne ne choisit rien. La SCI qui loue en meublé bascule à l’IS toute seule, rétroactivement, et souvent sans que quiconque s’en aperçoive… jusqu’au contrôle.

Une location saisonnière sur Airbnb ou Abritel, c’est par nature de la location meublée (essayez de louer une maison de vacances vide, pour voir). Le piège est donc tendu dès la première annonce en ligne.

« Mais mon bien n'est pas vraiment meublé ! » : l'argument qui ne marche pas

La SCI du moulin a tenté une défense astucieuse : son annonce ne mentionnait pas tous les équipements exigés par le décret du 31 juillet 2015 pour qualifier un logement de « meublé ». Donc pas de location meublée, donc pas d’activité commerciale.

La cour a balayé l’argument avec un raisonnement plein de bon sens : une annonce de location sert à séduire le locataire, pas à dresser l’inventaire du mobilier. Et surtout, les associés vivaient dans cette maison le reste de l’année comme résidence secondaire — ce qui prouve qu’elle était équipée pour y vivre. (On ne peut pas à la fois y passer ses vacances en famille et soutenir qu’il n’y a pas de quoi faire la cuisine.)

Location meublée en SCI : trois semaines par an suffisent

C’est peut-être l’enseignement le plus redoutable de l’arrêt. Pour basculer à l’IS, la location meublée doit être exercée à titre « habituel ». On pourrait croire qu’« habituel » signifie intensif, professionnel, à l’année.

Non. Trois semaines en 2017, six semaines en 2018 : la cour juge que la répétition d’une année sur l’autre suffit à caractériser l’habitude. La loi ne fixe aucun seuil de durée ni de revenus. Trois semaines. Par an.

Une nuance mérite toutefois d’être connue, car elle est souvent oubliée : l’administration admet qu’une SCI échappe à l’IS tant que ses recettes commerciales ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320). Le problème de notre moulin ? Le reste de l’année, le bien était prêté gratuitement aux associés. Aucune autre recette. Les loyers Airbnb représentaient donc 100 % des recettes. La tolérance ne pouvait pas jouer — et c’est le cas de la plupart des résidences secondaires logées en SCI.

La double peine : l'IS pour la société, l'impôt pour les associés

Une société soumise à l’IS doit se comporter comme une entreprise, qui doit agir dans son propre intérêt financier. En particulier, elle ne doit pas renoncer à des profits. Or notre SCI laissait ses associés occuper gratuitement le bien onze mois sur douze. Pour l’administration, c’est un « acte anormal de gestion » : la société renonce volontairement à des recettes — les loyers qu’elle aurait dû facturer à ses associés.

L’administration a donc reconstitué un loyer théorique : 4 % de la valeur du bien (estimé 650 000 euros), soit 26 000 euros de loyer annuels réintégré dans les résultats. La société contestait ce montant ? Problème : n’ayant déposé aucune déclaration, elle avait été taxée d’office — une procédure qui inverse la charge de la preuve. C’était à elle de démontrer l’exagération. Elle n’y est pas parvenue.

Et côté associés, la mise à disposition gratuite est requalifiée en revenus distribués : ils sont imposables personnellement sur ces revenus, et soumis aux prélèvements sociaux. Autrement dit : la famille paie des impôts sur les nuits passées dans sa propre maison de vacances.

Louer sa résidence secondaire en Airbnb sans risque : quelles solutions ?

En amont, plusieurs pistes existent, chacune avec ses avantages et ses contraintes : détenir le bien en nom propre pour bénéficier du régime de la location meublée des particuliers, opter pour une SARL de famille à l’impôt sur le revenu, cesser la location meublée via la SCI, ou organiser rigoureusement la facturation des occupations. Le bon choix dépend de votre patrimoine, de vos objectifs de transmission et de vos revenus — c’est du sur-mesure !

Vous vous souvenez du client ravi du début ? La SCI qui « paie la taxe foncière » grâce à Airbnb peut, en réalité, coûter l’IS sur les loyers, un impôt personnel sur ses propres vacances,  des pénalités et des intérêts de retard. Si votre résidence secondaire est détenue par une SCI à l’IR et que l’idée de la louer en Airbnb vous a traversé l’esprit — ou si c’est déjà fait —, faites auditer la situation avant que l’administration ne s’en charge.

*Cet article présente les règles applicables à sa date de publication, de façon volontairement simplifiée. Chaque situation est particulière : avant toute décision, faites valider votre projet par un professionnel.*